某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。
试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。
某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。
试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。
采用成本法计算土地的鉴证价格。 1．土地取得费用=15(万元/亩)。 2．土地开发费用=10(万元/亩)。 3．假设土地的取得费在开发期初一次性投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，以银行现行月利率作为资金利息率，则： 利息=15×[(1+1%)20－1]+10×[(1+1%)10-1]=3.30+1.05=4.35(万元/亩)。 4．利润=(土地取得费+土地开发费)×投资报酬率=(15+10)×20%=5(万元/亩)。 5．土地增值收益=土地成本×土地增值收益率=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润
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